Het concept van assistentiewoningen was na 8 jaar toe aan een update. Een update die ervoor moet zorgen dat het aanbod van assistentiewoningen past bij de huidige wensen en noden van de doelgroepen. In deze blog beschrijven we hoe je leegstandsvergoedingen kan elimineren bij assistentiewoningen en welke rol de de servicecomponent heeft in de verhuur van GAW’s.
Doelgroepen
Wat veel vastgoedontwikkelaars en beheersinstanties (uitbaters) vaak vergeten is dat 90% van alle assistentiewoningen 2 doelgroepen hebben. De bewoners zijn de meest gekende hoofdrolspelers. Maar eigenaars zijn dit ook! Zonder eigenaars was er helemaal geen sprake van een woonproject, tenzij je als uitbater ook vastgoedontwikkelaar bent.
Beide doelgroepen staan in het huidig gekende concept van assistentiewoningen onder druk. De bewoners betalen een hoge servicecomponent voor een verzameling van diensten die ze in 80% van de tijd niet nodig hebben. Eigenaars staan onder druk omdat alle uitbaters hun flats moeilijk verhuurd krijgen door de hoge servicecomponent en een leegstandsvergoeding aan hen (eigenaars) vragen tussen €4 en €7/dag. Dit bovenop de vaste kosten van de syndicus.
Beide doelgroepen geven aan dat het concept niet meer werkt (niet meer correct is anno 2020) en dat weerspiegelt zich ook in een sterk dalende verkoop, een lage bezettingsgraad en boze raden van mede-eigenaars die op zoek gaan naar oplossingen.
Waarom betalen eigenaars een leegstandsvergoeding?
We zouden hier uren over kunnen discussiëren maar het feit dat beheersinstanties een leegstandsvergoeding doorrekenen aan eigenaars van assistentiewoningen is te wijten aan een taakverdeling die in het basisconcept niet juist zit. Hiermee bedoelen we dat de meeste beheersinstanties taken uitvoeren die niet door beheersinstanties hoeven te gebeuren. Beheersinstanties zijn GEEN vastgoedmakelaars, GEEN syndici, GEEN marketingbureaus en GEEN energiebedrijven, GEEN banken die kosten voorschieten en GEEN boekhoudkantoor.
Wanneer beheersinstanties zich enkel moeten focussen op de zorg- en dienstverlening, kan de servicecomponent gemakkelijk gehalveerd worden en kan de leegstandsvergoeding geëlimineerd worden. Dat is de conclusie van de studie die we met Zorg van de Toekomst vzw gedaan hebben samen met een gerenomeerd advocatenkantoor dat alles afgetoetst heeft op de wettelijkheid. Maar hoe pak je dit nu aan?
Hoe pak je dit aan?
We hebben een stappenplan uitgewerkt voor bestaande assistentiewoningen en assistentiewoningen die nog gebouwd worden.
1) Bestaande assistentiewoningen
Wanneer bestaande assistentiewoningen ons contacteren, is dit vaak omdat er een te lage bezettingsgraad is in de residentie en/of omdat de eigenaars niet (meer) tevreden zijn van het huidige uitbatingsconcept.
Bestaande assistentiewoningen moeten beseffen dat het ook anders kan. In 87% van de gevallen is de zorgbehoevendheidsgraad in assistentiewoningcomplexen zeer laag. Het zijn vaak nog zeer vitale mensen die besloten hebben om alvast in een woonconcept te gaan wonen waar ze in de toekomst veilig zitten en niemand (kinderen/familie) tot last hoeven te zijn.
Uit onze bevragingen en ervaring blijkt dat 71% van de bewoners/eigenaar-bewoners bij het intrekken het financiële plaatje van het wonen in een assistentiewoning niet begrijpen. Dit zorgt na enkele maanden voor misverstanden rond vaste kosten en dergelijke. Vele vragen aan beheersinstanties gaan over de dagprijs. Voorbeeld: “Ik heb de factuur eens bekeken en vraag me af of de servicekost voor mij niet kan wegvallen? Ik heb die (nog) niet nodig en hierdoor betaal ik iedere maand veel geld t.o.v. wanneer ik in een appartement zou gaan wonen.” Een heel logische vraag, maar wat doe je hieraan? Hoeveel potentiële huurders zijn vertrokken omdat ze de servicecomponent niet willen betalen, aangezien ze nog maar weinig ondersteuning nodig hebben? Juist! Heel veel.
Bij bestaande assistentiewoningen moeten beheersinstantie en raad van mede-eigenaars eerst een keer samen gaan zitten. De servicecomponent zal naar beneden moeten en de dagprijs kan best niet boven €32/dag komen om een goede verhuur te kunnen realiseren. Herbekijk het takenpakket volledig zodat de financiële stromen juist zitten en het takenpakket van de uitbater weer lean wordt. Als je hier vragen over hebt, kan je ons hier bereiken.
2) Nieuwbouw assisistentiewoningen
Nieuwbouwassistentiewoningen hebben bijna hetzelfde verloop als bestaande assistentiewoningen, maar met dat verschil dat zij nog iets kunnen doen aan hun bouwkost. De bouwkost zal een aanzienlijke weerslag hebben op de wooncomponent (huurprijs) in de dagprijs.
De huidige senioren zijn NIET op zoek naar een hightech omgeving. Ze wensen een flat met lichtschakelaars die doen wat ze moeten doen en niet een domoticasysteem dat hen 15 lichtsferen per dag kan bieden. Senioren zoeken naar iets functioneels: een goede koeling in de zomer, een aangepaste badkamer die mooi is, een noodoproepsysteem dat er niet uit ziet als een noodknop, screens die eenvoudig manueel te bedienen zijn, …
Wanneer je nieuwbouwassistentiewoningen onder de magische €1000 per maand kan houden (€32/dag) heb je nog een enorme markt voor verhuur klaar liggen. Wanneer je dan ook nog een keer de leegstandsvergoeding kan doen verdwijnen, heb je ook opnieuw een beleggingsproduct.
Investeerders de weg wijzen
Assistentiewoningen waren in 2012 een top investeerdersproduct. In 2020 is dit een heel ander verhaal geworden. Nu zien investeerders dat de verhuur niet zo goed verloopt (staat ook in vele kranten) en beseffen ze ook dat de leegstandsvergoeding een aardige domper is op het mogelijke rendement.
Hoe maken we het concept dan weer aantrekkelijk? Simpel: door te kijken wat de 2 doelgroepen willen en zo het concept heruit te vinden. En dat is exact wat we bieden met de uitbatingen van Zorg van de Toekomst vzw. We geven de bewoner de laagste servicecomponent op de markt en geven hen een hotelfiche om alle diensten en zorg facultatief op maat te kunnen bijbestellen op basis van de individuele noden en wensen. Voor eigenaars hebben we een cadeau ter waarde van gemiddeld €2000/jaar of 2,5 maand huurinkomsten.
Wil je graag meer info over ons uitbatingsconcept? Surf dan naar www.palomavlaanderen.be of mail naar info@palomavlaanderen.be
We zijn ook goed bereikbaar per telefoon of WhatsApp op +32478786398
Blog geschreven door Marc Driesen
