Voor je kan spreken over rendement op je assistentiewoning moet deze eerst verhuurd geraken. Wil je een assistentiewoning anno 2020 vlot verhuren, dan mag volgens onze studie bij 27 GAW’s de dagprijs niet hoger zijn dan €32/dag. Maar heeft de eigenaar dan nog wel rendement op zijn vastgoedaankoop?
Wanneer je weet dat €32/dag een richtprijs is, kan je doelgericht gaan terugrekenen. Een gemiddelde beheersinstantie (uitbater) vraagt €8/dag als servicecomponent en de gemiddelde vaste kosten van de gemeenschappelijke delen zit op €2,9/dag. Wanneer je dan goed kan rekenen, schiet er nog maar €21,1/dag over of gemiddeld €641,7/maand voor de wooncomponent van de eigenaar. Dit is heel wat lager dan de meesten voor ogen hebben. Als klap op de vuurpijl is het ook nog zo dat wanneer je een servicecomponent hebt van €8/dag, de flats zeer moeilijk verhuurd geraken en je vasthangt aan een leegstandsvergoeding van gemiddeld €5,5/dag. Niets om vrolijk van te worden!
2 vliegen in 1 klap
Wij als Zorg van de Toekomst vzw geloven er rotsvast in (en dat bewijzen ook de cijfers) dat betaalbare servicecomponenten (de fee voor de service die gefactureerd wordt door de uitbater) essentieel zijn om vlot te kunnen verhuren. Dus wanneer de servicecomponent niet wordt aangepakt, heeft spreken over een rendement weinig zijn. Integendeel, in dat geval kunnen we enkel spreken over vaste kosten voor de eigenaars.
Wanneer de prijs van de servicecomponent zakt, is er meer ruimte voor het vragen van een degelijke huurprijs om zo finaal te kunnen landen rond €32/dag met een aanvaardbaar rendement. Zo sla je 2 vliegen in 1 klap!
21% meer rendement, hoe doe je dat?
Met Zorg van de Toekomst vzw slagen we erin om voor de eigenaars een wooncomponent te realiseren van minimum €25,6/dag in plaats van €21,1/dag. Dit is een verschil van €4,5/dag of 21%. Het verlagen van de servicecomponent gaat de verhuur boosten omdat bewoners een lage kost betalen voor de basisdienstverlening die door de overheid wordt voorgeschreven. Een servicecomponent van €3,3/dag (afhankelijk van de omvang van het woonproject) of minder dan €100/maand is iets wat senioren best nog wel willen betalen. Servicecomponenten boven €300/maand zijn niet meer realistisch omdat ze meer dan ooit beseffen dat ze 80% van de diensten (nog) niet nodig hebben. Dat is als betalen voor het Telenet Sportkanaal en Prime maar er bijna nooit gebruik van maken. Wanneer je als Telenet-klant weet dat je deze 2 type kanalen niet gebruikt, wat doe je dan? Juist! Je zegt ze op…
Het is alles of niets
Onze studie geeft aan dat senioren interesse tonen in 2 type projecten: het is werkelijk alles of niets! Met alles of niets bedoelen we dat senioren op zoek zijn naar projecten met basisservice of naar een assistentiewoning die al meer neigt naar een woonzorgcentrum. Alle projecten die zich hiertussen bevinden hebben het heel moeilijk en zullen het in de toekomst nog veel moeilijker hebben. De reden is vrij eenvoudig: mensen betalen niet graag voor iets wat ze niet nodig hebben. In het concept van de assistentiewoningen die neigen naar een woonzorgcentrum is er een zeer specifieke nood bij de bewoners. Deze bewoners betalen voor een service die ze werkelijk nodig hebben. Wanneer de bewoners nog perfect zelfstandig zijn (wat ik 90% het geval is in stand alone assistentiewoningen) is het verantwoorden van een hoge servicecomponent veel moeilijker. En hier wringt het schoentje bij de meeste GAW’s.
Hopelijk was deze mail nuttig voor je? Indien je nog vragen hebt kan je ons steeds bereiken op info@palomavlaanderen.be of op het telefoonnummer +32478786398 Meer info kan je vinden op onze algemene website www.palomavlaanderen.be
Deze blog werd geschreven door Marc Driesen.
