Ben je eigenaar in een groep van assistentiewoningen? En staat je flat reeds lang leeg? Dan weet je, tezamen met de andere eigenaars, als geen ander dat het aartsmoeilijk is om een oplossing te vinden.Want indien je beheersinstantie één van de hoofdoorzaken is…dan start vaak “het spel der advocaten”!
Advocaten die actief zijn in de sector van de assistentiewoningen hebben er aardig wat werk! In vele projecten is er structurele leegstand en zoeken eigenaars vaak naar een oplossing in samenwerking met een advocatenkantoor. Met Paloma doen we meerdere overnames per jaar en merken we iedere keer opnieuw hoe moeizaam dit alles verloopt. De eigenaars vragen aan ons om de uitbating over te nemen maar zo eenvoudig werkt dat niet. De bestaande vaak zwakke overeenkomsten tussen de beheersinstantie en de eigenaars (die wenkbrauwen doet fronsen) maken het zeer moeilijk om dit vlot en menswaardig te laten verlopen. En wanneer we dit combineren met een zwakke onduidelijke wetgeving wordt het helemaal moeilijk.
De eigenaars wensen/stemmen in de meeste gevallen unaniem dat er een andere beheersinstantie dient te komen. In de praktijk zien we dan 3 fenomenen ontstaan: ofwel begrijpt de beheersinstantie de beslissing en nemen ze op een waardige manier afscheid van het project. Een tweede mogelijkheid is dat de beheersinstantie een exit-fee wenst te ontvangen van de eigenaars voor de inkomsten die ze (zogezegd) mislopen bij het beëindigen van het contract of als laatste optie is er de rechtbank dat vaak jaren zal aanslepen. Het laatste jaar merken we dat er steeds meer advocaten aan te pas komen, om de bestaande overeenkomst(en) te verdedigen.
De waarde van een overeenkomst
In dit artikel willen we ons als Paloma niet uitspreken over de juridische waarde van een contract. Hiervoor bestaan advocaten en rechtbanken. We trachten wel onze persoonlijke visie te geven over de “menselijke waarde” van een overeenkomst.
Ieder project van assistentiewoningen kent een aanloopfase waarin er nog minder geïnteresseerden zijn voor het project. Maar wanneer er na 2 a 3 jaar nog steeds geen positieve evolutie is in de bezettingsgraad (min 75%) dienen we met z’n allen het project en het uitbatingsconcept in vraag te stellen. Niet?
Eigenaars komen dan in gesprek met de beheersinstantie die al dan niet z’n best doet om te zorgen voor een positieve verandering. Wanneer er na maanden nog steeds geen verandering komt beginnen eigenaars zich te groeperen en komt er vaak een uitspraak in de algemene vergadering van de VME. Wanneer ze geconcludeerd hebben dat ze opzoek wensen te gaan naar een andere beheersinstantie (uitbater) ontstaat er een andere sfeer. Een sfeer die vaak zal uitgevochten worden via advocaten, aangetekende brieven en ingebrekestellingen.
In de praktijk merken we dat eigenaars deze beslissing (een andere beheersinstantie kiezen) niet snel nemen omdat dit ook een invloed heeft op de bewoners die aan heel deze situatie niets kunnen doen. Ze geven de beheersinstantie steeds het voordeel van de twijfel. Maar wanneer het niet werkt.. dienen beide partijen dit wel met elkaar te kunnen bespreken. En hier knelt het schoentje… Bepaalde beheersinstanties in Vlaanderen verdedigen hoofdzakelijk de juridische waarde van een overeenkomst (met hun advocatenkantoor) maar vergeten vaak de menselijke waarde mee in de balans te leggen. Uiteraard dien je iedere bestaand contract niet zomaar op te geven maar wanneer eigenaars zo goed als unaniem een beslissing nemen (die ze vaak nemen nadat ze ook in gesprek zijn geweest met de bewoners) vinden we wel dat een beheersinstantie, mits goede afspraken, zich dient te schikken. Het gaat hier niet over een overeenkomst tussen 2 bedrijven die koekjes willen verkopen en afnemen. Het gaat hier over een overeenkomst met 40 of 80 individuele privé personen (die in sommige gevallen ook bewoner zijn van het project) die gegroepeerd zijn in een VME. Achter deze personen schuilen vaak persoonlijke drama’s wanneer er na jaren nog steeds geen verhuur of beloofde (noodzakelijke) dienstverlening is.
Conflicten tussen de eigenaars
Wanneer er geen goede verhuur is in een project ontstaat er vaak een negatieve sfeer tussen de eigenaars onderling. Want laten we niet vergeten dat er tussen de eigenaars heel wat andere belangen spelen. Eigenaars die gekocht hebben om er zelf te gaan wonen kijken totaal anders naar het project dan eigenaars die het gekocht hebben als investering. De eigenaar-bewoner gaat voor meer inhoud wat vaak gelijk staat aan meer vaste kosten. De investeerder wenst dat er zo weinig mogelijk kosten zijn maar vergeet vaak dat er zonder voldoende kwalitatieve inhoud geen succesvol project kan zijn.
In de laatste 6 maanden hebben we vanuit Paloma meerdere groepen van assistentiewoningen gesproken waar er zelfs rechtszaken lopen tussen de eigenaars onderling. Op deze manier ontstaan er meerdere kampen binnen de groep van eigenaars met verschillende visies. Dit maakt het nog moeilijker om een besluit te vormen bij een algemene vergadering.
Agentschap
Wanneer er dergelijke conflicten zijn tussen de beheersinstantie en de eigenaars dien je te weten dat het agentschap Zorg & Gezondheid zich hierover niet zal uitspreken. Ze verwijzen je als eigenaar door naar de rechtbank waar dit alles uitgevochten dient te worden tussen beide partijen.
15 jaar
In vele gevallen werd er, nog voor er een VME was binnen een groep van assistentiewoningen, een overeenkomst gesloten tussen de vastgoedontwikkelaar en de beheersinstantie van 15 jaar. De eigenaars die kopen bij de vastgoedontwikkelaar kennen in 97% van de gevallen de uitbater niet en gaan ervan uit dat het een succes zal worden.
Wij als Paloma vinden dat deze regeling door de overheid anders dient opgelegd te worden. Waarom kan er geen besluit komen dat zegt dat het eerste contract dat gesloten wordt met een beheersinstantie slechts 2 jaar mag zijn ipv 15 jaar? Zo krijgt de beheersinstantie de kans om zich in de eerste 2 jaar te bewijzen en krijgen de eigenaars de mogelijkheid om na 2 jaar afscheid te kunnen nemen van een beheersinstantie wanneer bijvoorbeeld het uitbatingsconcept niet werkt. Zo kan je vermijden dat een beheersinstantie niet eindeloos leegstand kan blijven vragen voor een uitbating dat geen resultaten geeft.
Conclusie
Wij als Paloma hopen dat er meer menselijkheid kan komen in de onderhandelingen tussen de eigenaars en de beheersinstantie. Een beheersinstantie is zeker niet de enige factor die zorgt voor een moeilijke verhuur maar is vaak wel de bepalende factor om er iets aan te doen samen met de eigenaars. Wanneer een project niet goed loopt (dat zich vaak weerspiegelt in de bezettingsgraad) dienen beide partijen conclusies te trekken. Wanneer je na 2 a 3 jaar geen goede bezetting hebt dan weet je als beheersinstantie dat je formule en aanpak niet werkt. Dit resultaat ga je niet veranderen door detailaanpassingen te doen. Je zal het over een totaal andere boeg moeten gooien. Wanneer je beseft dat deze nieuwe aanpak niet past je organisatie dien je zo professioneel te zijn om de zaak over te laten aan een andere partij. Want wat win je als uitbater (buiten iedere maand geld innen) bij dit geheel? Een negatief imago in de sector, een negatief imago in de regio, blijvende conflicten met de eigenaars, lopende rechtzaken, verloop van medewerkers die niet langer willen werken in zo’n negatieve sfeer,…
Hopelijk heeft dit artikel je als eigenaar enkele inzichten kunnen geven. We hopen ook dat je samen met je huidige beheersinstantie in gesprek kan gaan om een oplossing te vinden. En lukt het niet: weet dan dat Paloma Vlaanderen jullie altijd wil helpen!
