Wie ooit een vergadering heeft meegemaakt binnen een groep van assistentiewoningen zal dit vaak niet snel vergeten. Om enkele agendapunten gestemd te krijgen verstrijken soms uren met als resultaat dat vele eigenaars na zo’n vergadering gefrustreerd en boos achterblijven. Maar wat zijn nu de 7 oorzaken waarom algemene vergaderingen zo moeizaam verlopen?
1. Verschillende belangen
Binnen een algemene vergadering (AV) of een bijzonder algemene vergadering (BAV) loopt het soms stroef omdat eigenaars andere belangen hebben. De ene eigenaar koopt het als investering en de andere eigenaar om er zelf te komen wonen. De investeerder wil hoofdzakelijk opbrengst zien (dus wil zo weinig mogelijk vaste kosten) terwijl de eigenaar die er wenst te gaan wonen voor kwaliteit gaat en hierdoor bepaalde kosten dus hoger zullen zijn. Wanneer het op een AV bijvoorbeeld over de tuin gaat zegt de investeerder vaak dat dit allemaal veel te duur is terwijl de eigenaar-bewoner wil genieten van een mooi aangelegde tuin die goed onderhouden is. Niet eenvoudig om hier dus een vergelijk te vinden
2. Moeilijke materie
Vanuit Paloma spreken we bijna iedere week met een raad van mede-eigenaars en met omvangrijke verenigingen van mede-eigenaars. We merken dat meer dan 80% van de eigenaars de materie (wetgeving, overeenkomsten,…) van assistentiewoningen onvoldoende beheersen. Vele denken een gewoon residentieel appartement gekocht te hebben dat valt onder de huurwetgeving terwijl ze een erkende assistentiewoning gekocht hebben dat valt onder het woonzorgdecreet.
Binnen de raad van mede-eigenaars merken we dan enkele eigenaars zich vaak verdiept hebben in de complexe materie van assistentiewoningen. Deze kleine groep van eigenaars tracht dit dan samen met de syndicus te verduidelijken aan de groep van eigenaars wat enorm energieslopend is. Want hoe krijg je iets uitgelegd aan een groep eigenaars die niet eens de overeenkomsten begrijpen die ze bij de notaris getekend hebben? Dit alles zorg voor oneindig veel discussies onder elkaar en met de beheersinstantie.
3. Syndicus
Als Paloma merken we dat er enorme verschillen zijn tussen syndici die groepen van assistentiewoningen beheren. Te vaak denken syndici dat het beheren van assistentiewoningen hetzelfde is dan het beheren van residentiële appartementen. Niets is minder waar! Daarom willen we groepen van eigenaars adviseren om een syndicus te kiezen met ervaring in de sector. Een syndicus die meerdere referenties kan voorleggen waar alles goed verloopt. Want wanneer de syndicus de materie niet beheerst zullen de spanningen alleen maar hoger oplopen.
4. Bezettingsgraad
Het is een feit dat binnen residenties met een zwakke bezettingsgraad (minder bewoning) meer tumult is dan in residenties waar veel bewoning is. Wanneer flats lang leeg staan worden eigenaars onrustig en boos. Niet alleen werd hen een goede bezetting beloofd door de verkoper van de assistentiewoning… er werd hen ook een mooi rendement aangeprezen. Wanneer al deze beloftes niet gerealiseerd worden (wat in heel veel residenties in Vlaanderen jammer genoeg een feit is) is er veel opstand in de algemene vergaderingen.
5. Kwaliteit van de oplevering
Met Paloma (die reeds 12 jaar actief is binnen de sector van assistentiewoningen) stellen we jammer genoeg vast dat er steeds meer problemen zijn bij de oplevering van de gemene- en privatieve delen. Er zijn projecten die na 3 jaar opening nog steeds niet volledig zijn opgeleverd. Dit zorgt samen met bovenstaande punten voor bezorgde eigenaars.
6. Wetgeving
Wanneer je als eigenaar een assistentiewoning hebt gekocht dan dien je je te houden aan de regels binnen het woonzorgdecreet van 15 februari 2019. Vele eigenaars zijn zich niet bewust dat het woonzorgdecreet totaal andere voorwaarden heeft dan de huurwetgeving die meer gekend is in de samenleving. Het is bijzonder moeilijk om een gestructureerde algemene vergadering te houden wanneer meer dan 80% van de eigenaars de wetgeving en de door hun getekende overeenkomsten onvoldoende beheersen. Eén van de verzachtende omstandigheden is dat het woonzorgdecreet geen waterdichte wetgeving is en daardoor ook bijzonder onduidelijk. Om dan te verwachten dat dit voor iedere eigenaar duidelijk is, is niet realistisch.
7. Beheersinstanties
Met Paloma Vlaanderen doen we tal van overnames per jaar. Hierdoor spreken we met tal van groepen van eigenaars. Vaak is er ontevredenheid bij eigenaars omdat er een slechte communicatie is met/door de beheersinstantie (uitbater) en/of een slechte bezettingsgraad. Wanneer je als eigenaars er alles aan doet om tot een oplossing te komen met de beheersinstantie en dit niet lukt is dat bijzonder pijnlijk.
Maar waar de VME’s het meest boos over zijn is het feit dat sommige beheersinstanties na maanden overleg (en na vaak unanieme stemmingen in de AV) niet willen veranderen of opstappen. Je hangt als VME met andere woorden vast aan een beheersinstantie die er niet in slaagt om een goede communicatie te voeren en een aanvaardbare bezetting te realiseren.
