Denkt je af en toe aan je eigen financiële toekomst en de toekomst van je partner en kinderen? Dan is het als eigenaar van een assistentiewoning essentieel om stil te staan bij de kosten rond erfbelasting en de heffing van taksen door de gemeente/provincie.
Doordat we heel veel gesprekken voeren met individuele eigenaars van assistentiewoningen komen we ook hun bezorgdheden te weten. De flats binnen projecten van assistentiewoningen die te kampen hebben met massieve leegstand zijn zo goed als onverkoopbaar geworden en dit kan aardig wat gevolgen hebben bij het overlijden van één van de partners in het kader van de erfbelasting. Ook krijgen lokale overheden en provincies de leegstand binnen erkende assistentiewoningen in het oog. Wanneer je assistentiewoning langer dan 3 jaar leeg staat kan je dus maar beter opletten.
Omdat onze assistentiewoning leeg staat moeten we 1200 euro per jaar taksen 2e verblijf betalen!
Erfbelasting
Slechts 54% van de kopers van assistentiewoningen doet aan successieplanning. De erfbelasting is nochtans niet min: 9% voor de schijf boven 50.000 EUR die uw (klein)kind erft. Krijgt uw erfgenaam meer dan 250.000 EUR, dan bedraagt de erfbelasting op deze hoogste schijf maar liefst 27%. Zodra uw kind of partner meer dan 50.000 EUR zal erven is het dus verstandig om aan successieplanning te doen.
Gezien de verkoopprijs van een gemiddelde assistentiewoning hoger ligt dan 250.000 EUR lopen 46% van alle eigenaars risico om met een probleem achter te blijven wanneer de verhuur in hun project niet vlot verloopt. Want wie gaat je erfbelasting betalen wanneer je de assistentiewoning niet kan verkopen?
Taksen
Wanneer je assistentiewoning een investering is en je als eigenaar nog woonachtig bent in een ander pand loop je steeds meer het risico om taksen te betalen op je assistentiewoning die leeg staat. Momenteel zien we deze taksen van 1200 EUR per jaar vooral verschijnen in projecten aan de kust. Maar ook in andere provincies krijgen we steeds meer signalen van deze belasting op leegstand.
1200 EUR per jaar staat gelijk aan een belasting van 3,28 EUR per dag per flat wat niet min is. Wanneer je weet dat beheersinstanties in 3 op de 4 projecten in Vlaanderen ook reeds een “leegstandsvergoeding” vragen kunnen de vaste kosten voor eigenaars fors oplopen! Het is dus essentieel om je flat zo snel mogelijk verhuurd te krijgen. Maar hoe doe je dat?
Voorbeeld casus
Jan kocht 4 jaar geleden een erkende assistentiewoning voor 250.000 €. Naast zijn vaste woning erfde hij nog de ouderlijke woning die hij verhuurt. Jan kwam vorige maand jammer genoeg plots te overlijden. Een erfeniskwestie komt nu om de hoek kijken. Jan heeft 1 dochter, Sofie. Deze krijgt momenteel dubbel slecht nieuws. Het onroerende vermogen van Jan wordt geschat op 500.000 €. Dit betekent dat Sofie 87.000 EUR aan successierechten dient te betalen. Sofie heeft weinig spaarcenten en haar papa stak zijn spaarcenten in de aankoop van de assistentiewoning. De groep van assistentiewoningen waarin Jan zijn flat had is momenteel maar voor 50٪ bewoond. Sofie zal de andere opbrengstwoning met een huurder moeten verkopen om de successierechten te kunnen betalen. De kans dat zij een huurder vindt voor de AW is eerder klein gezien de heersende leegstand. Ook verkopen is hierdoor niet aan de orde.
Keuze van de eigenaar
Als beheersinstantie komen we verschillende types eigenaars tegen. Sommige eigenaars weten dat hun flat leeg staat maar willen niet weten van een andere uitbater omdat ze angst hebben van mogelijke extra kosten. Andere eigenaars gaan voluit voor een uitbatingsconcept dat gaat voor verhuur met een lage servicekost.
Eigenaars die nog liever hebben dat hun flat leeg staat dan te gaan voor een beheersinstantie met een verhuurmodel kunnen zoals hierboven beschreven voor heel wat vervelende verrassingen komen te staan. Wanneer je project een negatief imago heeft in de markt (cfk. slechte bezettingsgraad) zal het zeer moeilijk verkopen. Wil je dus vroeg of laat je assistentiewoning verkopen? Of worden je kinderen onverwacht eigenaar wanneer je plots komt te overlijden? Dan is het te hopen dat ze een spaarpotje opzij hebben staan om de erfbelasting te betalen.
Ook de taksen zijn niet van de poes. Als eigenaar heb je er dus (volgens ons) alle belang bij om een zeer goede bezettingsgraad te hebben. We kunnen 100 verhalen vertellen en proberen te verkopen maar de bewoner kiest en beslist! Bewoners willen een servicekost die zo laag mogelijk is maar waarmee ze langs de andere kant ook exact weten waarop ze kunnen rekenen en voelen wat voor hen de unieke voordelen zijn.
Eerst en vooral dienen we te voldoen aan alle wensen van de overheid binnen het woonzorgdecreet. Maar dit wil niet zeggen dat we er enkel moeten zijn voor zorgbehoevende 80 plussers. In tegendeel! De projecten die succesvol zijn trekken ook -65 jarigen aan. De -65 jarigen zorgen ervoor dat er een mix van leeftijden is wat het allemaal veel aantrekkelijker maakt. Wil dit dan zeggen dat mensen die meer zorg nodig hebben aan hun lot worden overgelaten? Natuurlijk niet! Alle zorg is 100% professioneel uitgewerkt aanwezig en is op afroep dadelijk beschikbaar. We kiezen er alleen bewust voor om niet steeds over zorg te communiceren omdat ook een 78 jarige hiermee niet graag geconfronteerd wordt.
Welke factoren kunnen bezettingsgraad positief beïnvloeden?
- Ga voor een betaalbare servicekost zodat -65 jarigen en + 65 jarigen zich aangesproken voelen
- Zorg voor groepsvoordelen die deze servicekost helpen te verlagen
- Focus met je communicatie op wonen, leven en beleven en NIET constant op het thema zorg
- Werk aan het imago van je residentie! Nu zien mensen je residentie als een groot gebouw met kleine flatjes vol met oude mensen
- Zie dat een dame van bijvoorbeeld 72 jaar niet daalt in status wanneer ze in je project komt wonen
- Ga na welke nood je als project helpt op te lossen! Anders heb je geen reden om te (blijven) bestaan
- Ga voor het bieden van woonassistentie ipv het bieden van een woonassistent die alles alleen moet doen en kunnen
Heb je na het lezen van deze blog nog vragen? Wij helpen je graag verder! Surf naar onze website voor meer informatie of stuur ons een mail.
