Er wordt heel wat gesproken en geschreven over erkende assistentiewoningen. Alle banken hebben reeds een studie laten uitvoeren, beheersinstanties hebben alle Facebook-trukjes reeds geprobeerd en eigenaars (VME’s) hebben met hun advocaten al heel wat stellingen de wereld ingestuurd. Maar wat zijn nu de 4 belangrijkste oorzaken van leegstand in erkende assistentiewoningen in België?
Stel dat je alle wensen en noden van alle doelgroepen in assistentiewoningen in kaart zouden brengen: wat ga je er dan mee doen? Daarom is het belangrijk om te weten wat de hoofdoorzaken zijn van de huidige leegstand in België. Wanneer je weet dat 1 op de 3 assistentiewoning leeg staat weet je dat je als sector en overheid voor een enorme uitdaging staat. Via deze blog willen we ons steentje bijdragen door onze kennis met jullie te delen. Hieronder vind je de 4 hoofdoorzaken in willekeurige volgorde.
1) Imago
Stel dat je te weten komt dat het inkomen van potentiële bewoners boven een bepaald bedrag dient te zijn om voldoende interesse te hebben in het bewonen van een assistentiewoning…. wat ga je met deze info doen? Ga je in een gemeente of regio opzoeken wie dergelijk inkomen heeft ( de vraag is zelfs hoe je dit zou doen) en deze dan een brief sturen? Werkt dit denk je?
Volgens onze bevragingen bestaat er een grotere uitdaging dan het vinden van de noden en wensen van potentiële bewoners. Eerst dienen we stil te staan bij de huidige perceptie van erkende assistentiewoningen in de woonmarkt. Stel dat je een groep van mensen hebt gevonden met een hoog inkomen/pensioen: wil dit dan zeggen dat deze mensen allemaal positief kijken naar het wonen in een assistentiewoning? Het antwoord is nee!
Velen koppelen het woord assistentiewoningen aan een groot gebouw vol oudere mensen met een gezondheidsprobleem. Wanneer dit imago blijft bestaan zal het bijna een onmogelijke taak worden om met dezelfde communicatie je doelgroepen te overtuigen om bij je te komen wonen. Het jammere van het verhaal is dat deze problematiek reeds jaren bestaat en dat er nog niemand iets aan gedaan heeft. Dat is de reden dat wij met Zorg van de Toekomst vzw in november 2020 gestart zijn met het concept van erkende assistentiewoningen volledig om te draaien.
Om nog even verder te gaan op de doelgroep met een hoog inkomen/pensioen… Deze mensen hebben heel hun leven hard gewerkt en hebben een zekere status opgebouwd. Momenteel (in het huidige gemiddelde aanbod van assistentiewoningen) is het heel vaak zo dat ze een stapje terug zouden doen in hun eigen status wanneer ze in een assistentiewoning zouden komen wonen wanneer ze 67 jaar oud zijn. Wanneer je weet dat mensen hun keuze in de meeste gevallen maken op basis van het behouden of verbeteren van hun status (vb. aankoop van een iPhone) zitten uitbaters en vastgoedontwikkelaars van assisentiewoningen met een enorme uitdaging.
2) Strategie positionering
Uit meerdere studies blijkt dat de positionering van assistentiewoningen niet goed verloopt. Het is duidelijk dat in het verleden de vastgoedontwikkelaar een bepaalde winstmarge in gedachte had. Ze gingen dan opzoek naar een beheersinstantie die tegen een zo laag mogelijk bedrag (servicecomponent) een bepaalde service kon aanbieden. De laatste jaren werd het duidelijk dat de servicecomponent steeds hoger begon te gaan voor een gelijkaardige service. Het eindresultaat was dat de som van de woonvergoeding + de servicecomponent te hoog was voor de beoogde doelgroepen. Het bedrag is te hoog omdat bewoners van assistentiewoningen vaak niet op zoek zijn naar een enorm pakket aan diensten & zorg. Ze willen hier dan ook (nog) niet voor betalen wanneer ze het nog niet nodig hebben. Had men bekeken waar de potentiële bewoners echt naar op zoek waren en wat ze ervoor wilden betalen had er een totaal ander concept ontstaan. Nu is het eindproduct (de assistentiewoning) klaar en dient men te gaan zoeken naar mensen die dit zouden willen/kunnen betalen.
3) Betaalbaarheid
Wanneer je weet dat 16% van de vragen in assistentiewoningen slechts over zorg gaat dien je te beseffen dat het concept over zoveel meer gaat dan zorg alleen. Uit onze bevragingen werd duidelijk dat bewoners van assistentiewoningen willen betalen voor de diensten die ze nodig hebben en niet voor de diensten die ze misschien over enkele jaren nodig zouden hebben.
Uit onze bevragingen werd ook duidelijk dat een residentie met een hoge servicecomponent vaak niet meer service geeft (het subjectief aanvoelen bij de bewoners) dan een residentie met een lagere servicecomponent. Maar hoe kan je dit verklaren?
De verklaring van een (te) hoge dagprijs ligt hem op 2 niveau’s: de verkoopprijs van de flat en de operationele werking van de beheersinstantie.
– Hoogte verkoopprijs
De hoogte van de verkoopprijs zal vaak de hoogte van de wooncomponent (woonvergoeding) verklaren. Hoe hoger de aankoopprijs, hoe hoger de woonvergoeding (huur) die de eigenaar ervoor terug zal willen wanneer hij/zij een bepaald rendement wil hebben. Ook werden er heel veel kosten bij de beheersinstantie gelegd die bijvoorbeeld bij een gewoon appartement (geen erkende assistentiewoning) bij de eigenaar zou liggen. Dit maakt de servicecomponent voor de bewoner hoger dan deze zou moeten zijn. Hoe hoger de prijs, hoe moeilijker de “verhuur” verloopt.
– Operationele werking van de beheersinstantie
Wanneer je als beheersinstantie alles zelf wil (blijven) doen zal je operationele kost ook hoger zijn in vergelijking met andere beheersinstanties. Wij als Zorg van de Toekomst vzw zijn overtuigd dat de kosten bij de juiste personen dienen te zitten. Beheersinstanties zijn geen vastgoedmakelaars, geen marketingbureau’s, geen syndicus en geen bank die alle kosten voor bewoners & eigenaars dient voor te schieten. Wanneer een beheersinstantie al deze taken zelf zal vervullen zal de servicecomponent te hoog blijven en zal dit de verhuur van assistentiewoningen bemoeilijken en leegstand als eindresultaat kennen.
4) Aanbodgericht
Zijn we allemaal niet een beetje allergisch om facturen te betalen voor zaken die we niet nodig hebben of gebruiken? Stel dat je 4 pakketten bij Telenet afneemt en slechts 1 pakket gebruikt… blijf jij dan voor al deze 4 pakketten betalen? Het antwoord is bij 94% nee!
Anno 2021 willen mensen graag zelf hun leven in handen hebben en zelf beslissen welke diensten dat ze afnemen. Op deze manier kan ieder zijn dienstverlening op maat uitbouwen volgens zijn/haar budget. Gigantisch uitgebreide dienstenpakketten als beheersinstantie aanbieden lijkt ons geen goede piste. Zorg er wel voor dat je alle deze diensten kan aanbieden een laat de bewoner hier dan extra voor betalen. Maak de prijzen en de inhoud van deze diensten zeer duidelijk zodat ze exact weten wat ze afnemen.
Hopelijk hebben jullie bij het lezen van deze blog weer iets opgestoken. Indien er vragen zijn mag je deze mailen naar info@palomavlaanderen.be of telefoneren naar +32478786398 . Meer info en blogs kan je vinden op onze website www.palomavlaanderen.be
Deze blog werd geschreven door Marc Driesen
